Entre lutte contre les inondations et respect du droit de propriété, les opérations de démolition menées dans plusieurs communes de Kinshasa soulèvent d’importantes questions juridiques. Dans une étude publiée en 2026, le chercheur Mayala Kabemba Promedi pointe les contradictions de l’administration foncière et les difficultés d’indemnisation des propriétaires dont les maisons sont détruites.
La politique de démolition des constructions situées dans des zones jugées dangereuses ou interdites à Kinshasa remet au centre du débat la question de la sécurité foncière en République démocratique du Congo (RDC). Si les autorités provinciales invoquent la nécessité de prévenir les inondations et de libérer les emprises des rivières et des canaux d’évacuation, la situation des propriétaires disposant de titres fonciers officiels suscite des interrogations.
Dans une étude intitulée « La sécurité foncière à l’épreuve du fait du prince : le certificat d’enregistrement face aux démolitions et à l’inopérance de l’assurance terrestre à Kinshasa », publiée dans la revue Nomos Academia, le chercheur en droit des affaires Mayala Kabemba Promedi analyse les conséquences juridiques de ces opérations.
Selon son étude, les démolitions ne concernent pas uniquement des constructions édifiées sans autorisation. Des immeubles appartenant à des personnes disposant de documents administratifs et de certificats d’enregistrement auraient également été concernés, notamment dans les communes de Ngaliema, Limete, Mont-Ngafula et Kitambo.
Au cœur de cette problématique se trouve le rôle de l’administration foncière. Comment expliquer que des parcelles aient été attribuées et couvertes par des certificats d’enregistrement dans des zones où les constructions sont ensuite interdites ou démolies ?
Pour Mayala Kabemba Promedi, cette situation révèle notamment les limites de la planification urbaine de Kinshasa. L’étude met en cause l’obsolescence de la cartographie urbaine, l’insuffisance de la planification foncière et les difficultés d’adaptation des outils d’aménagement à la croissance démographique de la capitale.
L’auteur estime que l’État se retrouve dans une position contradictoire : ses services peuvent avoir délivré des titres fonciers avant que d’autres services publics ne procèdent à la destruction des biens concernés.
Cette situation place les propriétaires de bonne foi dans une position particulièrement difficile. Après avoir engagé des ressources pour acquérir une parcelle, obtenir les documents requis et construire une habitation, certains peuvent se retrouver privés de leur bien sans comprendre pleinement les conséquences juridiques de la situation foncière de leur terrain.
L’étude rappelle que le certificat d’enregistrement occupe une place essentielle dans le système foncier congolais. L’article 227 de la loi foncière n° 73-021 du 20 juillet 1973 lui reconnaît une valeur juridique importante pour établir les droits qui y sont constatés.
Cependant, la portée de cette protection dépend notamment des conditions dans lesquelles le titre a été obtenu. L’analyse souligne que la fraude ou l’obtention illicite d’un certificat peuvent remettre en cause la protection dont bénéficie son titulaire.
Pour l’auteur, lorsqu’un bien est couvert par un titre juridiquement protégé, sa démolition ne devrait pas se substituer aux procédures légales permettant de contester ou d’annuler ce titre.
Il invoque également l’article 34 de la Constitution congolaise, qui garantit le droit de propriété et prévoit qu’une privation de propriété pour cause d’utilité publique doit donner lieu à une indemnisation juste et préalable.
Cette question est déterminante pour les habitants concernés : la nécessité d’assainir la ville et de protéger les populations contre les catastrophes ne dispense pas les pouvoirs publics du respect des garanties prévues par la loi.
Au-delà de la question foncière, l’étude met en évidence les difficultés que peuvent rencontrer les propriétaires lorsqu’ils cherchent à obtenir une indemnisation auprès de leur assureur après la démolition de leur maison.
Mayala Kabemba Promedi explique que les contrats d’assurance habitation ne couvrent pas nécessairement les dommages résultant d’une décision de démolition prise par une autorité publique. Certaines polices comportent en effet des exclusions relatives aux destructions ordonnées par les pouvoirs publics.
L’auteur mobilise notamment la notion juridique de « fait du prince », qui désigne, dans son analyse, une mesure prise unilatéralement par une autorité publique et ayant des conséquences sur les droits ou les biens des particuliers.
Il examine également l’article 30 du Code des assurances, issu de la loi n° 15/004 du 17 février 2015, qui prévoit les conséquences de la perte totale d’un bien assuré à la suite d’un événement non couvert par le contrat.
Selon son interprétation, le propriétaire risque alors de ne pas obtenir le remboursement de la valeur de son immeuble et de ne récupérer que la partie de la prime correspondant à la période pendant laquelle le risque n’a plus couru.
Cette analyse souligne l’importance, pour les propriétaires, de comprendre les garanties et les exclusions de leurs contrats d’assurance. Elle met aussi en lumière les limites de la couverture assurantielle face aux conséquences d’une décision administrative de démolition.
Dans son étude, le chercheur estime que la délivrance de titres fonciers dans des zones inappropriées, suivie de la destruction des constructions concernées, pourrait engager la responsabilité des pouvoirs publics lorsque les conditions juridiques nécessaires sont réunies.
Il s’appuie notamment sur l’article 258 du Code civil, livre III, relatif à l’obligation de réparer les dommages causés à autrui par une faute.
L’auteur distingue deux problèmes : d’une part, une éventuelle faute de l’administration ayant délivré un titre dans une zone où la construction était interdite ; d’autre part, les conditions dans lesquelles la démolition a été exécutée.
Il considère que le recours à la destruction matérielle sans respect des procédures judiciaires applicables peut, dans certaines circonstances, constituer une voie de fait administrative et ouvrir la voie à une demande de réparation.
Il s’agit toutefois d’une analyse juridique défendue par l’auteur. La qualification d’une opération particulière et l’existence d’un droit à indemnisation doivent être appréciées au regard des faits du dossier, des textes applicables et, le cas échéant, de la décision des juridictions compétentes.
La prévention des inondations et la protection des vies humaines constituent des enjeux majeurs pour Kinshasa, particulièrement après les pluies meurtrières de 2024-2025 évoquées dans l’étude. Les pouvoirs publics doivent pouvoir intervenir pour réduire les risques liés aux constructions implantées dans des zones dangereuses.
Mais l’efficacité de cette politique dépend également de la qualité de la planification urbaine, de la fiabilité des documents fonciers et de la transparence des procédures administratives.
La situation décrite par Mayala Kabemba Promedi pose ainsi une question fondamentale : comment restaurer l’ordre urbanistique lorsque des citoyens ont pu obtenir des titres officiels auprès des services de l’État ?
Pour le chercheur, la solution durable ne réside pas uniquement dans les démolitions. Elle passe aussi par une meilleure coordination des services fonciers et urbanistiques, le respect des procédures légales, l’examen des situations individuelles et l’indemnisation lorsque celle-ci est juridiquement due.
À Kinshasa, le défi consiste donc à concilier deux impératifs : protéger les populations contre les inondations et garantir la sécurité juridique des citoyens. L’assainissement de la capitale ne pourra être pleinement efficace et durable que si l’action publique s’accompagne d’une planification cohérente et du respect de l’État de droit.
✍️ Guillaumette KABEMBA PUBI
